อ้าว ! ดีล 1,900 ล้าน “บิ๊กคิงส์ บางใหญ่” ทำไมยังปิดไม่ได้?

27 สิงหาคม 2569

กรณีที่ดินอดีตบิ๊กคิงส์ บางใหญ่ ราว 17 ไร่ ซึ่งมีข่าวเจรจาซื้อขายระดับ 1,900-2,100 ล้านบาท แต่ยังปิดดีลไม่ได้ ถูกอธิบายกันมากว่าเกิดจากค่าโอนหรือค่าใช้จ่ายราว 120 ล้านบาท

แต่เมื่อสังเคราะห์ตามหลักแล้ว
ภาพจริงซับซ้อนกว่านั้น

ปรากฏการณ์ปลายทางคือ Deal Completion ยังไม่เกิดขึ้น หรือดีลยังไม่ปิด

เมื่อย้อนกลับไปหาตัวแปรต้น พบ 3 เรื่องสำคัญ

หนึ่ง Valuation Gap
ผู้ขายต้องการราว 2,000-2,100 ล้านบาท ขณะที่ผู้ซื้อเสนอราว 1,900 ล้านบาท จึงมีช่องว่างประมาณ 100-200 ล้านบาท หากราคาสูงสุดที่ผู้ซื้อยอมจ่ายต่ำกว่าราคาต่ำสุดที่ผู้ขายยอมรับ ก็จะไม่มี ZOPA หรือพื้นที่ที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันได้

สอง Cost Allocation
ประเด็น 120 ล้านบาทยังมีข้อมูลขัดกัน บางแหล่งกล่าวถึงค่าใช้จ่ายในการโอน ขณะที่บางแหล่งเชื่อมกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงยังไม่ควรฟันธงว่า “ดีลล่มเพราะค่าโอน 120 ล้านบาท”

สิ่งที่น่าเชื่อกว่าคือ ทั้งสองฝ่ายยังตกลงไม่ได้ว่าใครควรรับภาระต้นทุนเพิ่มเติม เพราะผู้ซื้อมองต้นทุนรวมทั้งหมด ขณะที่ผู้ขายมองรายรับสุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย

สาม Bargaining Power
ผู้ซื้อรายใหญ่มีทางเลือกในการลงทุน จึงไม่จำเป็นต้องซื้อทุกระดับราคา ส่วนผู้ขายก็มีต้นทุนจากการถือที่ดินต่อ เช่น ภาษีและต้นทุนโอกาส

เมื่อมองผ่าน ด้าน Financial & Risk คือความคุ้มค่าของดีล ด้าน Stakeholder คือการแบ่งผลประโยชน์ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ด้าน Internal Process คือการผ่าน Valuation, Due Diligence, Financing และ Investment Committee ส่วนด้าน Learning คือบทเรียนว่า ดีลที่ดูเหมือนใกล้สำเร็จ อาจไม่มี ZOPA อยู่จริง

นาทีนี้ ความจริงที่มีน้ำหนักมากที่สุด คือ

ที่ดินราว 17 ไร่ยังปิดการขายไม่ได้และกลับมาประกาศขาย

มีช่องว่างด้านราคาราว 100-200 ล้านบาทตามที่สื่อรายงาน

มีปัญหาเรื่องการแบ่งภาระค่าใช้จ่าย แต่รายละเอียดตัวเลข 120 ล้านบาทยังไม่ชัดพอจะถือเป็นสาเหตุเดียว

ดังนั้นคำอธิบายที่ใกล้ความจริงที่สุดคือ

ดีลยังปิดไม่ได้ เพราะผู้ซื้อและผู้ขายไม่สามารถทำให้มูลค่าทางเศรษฐกิจสุทธิของธุรกรรมมาบรรจบกันได้

Root Cause จึงน่าจะเป็น

Valuation Gap + Cost Allocation + Bargaining Power + Investment Viability

ส่วน “120 ล้านบาท” น่าจะเป็นจุดปะทะปลายทาง มากกว่าจะเป็นต้นเหตุทั้งหมด

สำนักข่าว วิหคนิวส์

อ้างอิง

ประชาชาติธุรกิจ
ฐานเศรษฐกิจ
กรมที่ดิน
กรมสรรพากร